[재테크] 36세 내 집을 가져라 리뷰(2)-부동산,경매,분양권

부동산 경매를 공부하려다 먼저 눈에 들어와서 구매한 책이다.

이 책에는 총 9명의 부동산으로 새로운 인생의 전환점을 맞이한 공동저자들의 스토리가 있다.

나 또한 예전부터 누구누구의 부동산 성공 기법, 1년 안에 부동산으로 대박나기, 20채를 가진 부동산 부자 등..

다양한 책들을 교보문고나 영풍문고에서 많이봤다.

이 책 또한 어려운 환경에서 또는 부동산에 관심없던 사람이 부동산 공부를 통해 부를 이룬,

적어도 36세 이전에 임대사업을 하게되는 내 기준에서는 성공한 사람들의 이야기이다.

책을 리뷰하며 이 사람들에겐 어떤 비법이 있었는지 차례로 정리하고자 한다.

1. 상상력 부자 ( blog.naver.com/ddaey703)

• 성공의  KEY POINT : 타이밍과 적극성이 중요하다.

    전세 가격 상승 시기에 적극적인 신용 대출로 매매를 하여 자가 부동산을 갖게됨으로부터 부를 이뤘다.

    부동산 중개인과 인간적인 멘토-멘티 관계 형성, 적극성이 주효했다.

※ 기초 설명 지식

• 전용면적 (실제 거주시 쓰는 내부 면적) < 공급면적 (전용면적 + 공용면적(엘레베이터,주차장,계단) ) = xx평형
• 미등기건물은 법적으로 보호를 받지 못하니 위험할 수 있다.

2. 바를 공방운

• 성공의  KEY POINT : 레버리지를 이용한 임대 수익 실현, 저축 습관(예금 풍차 돌리기,12개의 통장)

   임차인의 월세 = 임대인의 대출이자 + 임대이익 창출이 가능하다.

   경매시, 경락잔금대출을 이용하면 70~80% 대출 가능하기에

   실투자금 + 경략잔금대출금 + 임대차 보증금 -> 집 구매 -> 월세 내놓기 (월세 수준= 대출이자 + 임대이익)

※ 기초 설명 지식

• 판상형 : 일자형 배치된 기본적 아파트, 통풍 GOOD, 조망권 BAD 가 일반적이다.
• 탑상형, 타워형 : 여러 세대가 둥글게 묶인 아파트, 통풍 BAD, 조망권 GOOD 이 일반적이다.
• 양도세 비과세 조건 미리 살피기 ! (매년 정부 정책에 따라 바뀜)
• 법원경매정보 사이트, 탱크옥션, 굿옥션, 스피드 옥션으로 물건 검색 필요하다.

3. 드리머

• 성공의  KEY POINT : 적극적인 분양권 거래, 미분양 신도시 주목, 오히려 1층을 선호한다. (저층과 1층은 큰 차이없지만 더 싸다) 

   분양권 추첨 다 노린다. 비선호 타입을 오히려 지원한다.떨어져도 예비추첨이 있을수있으니 아파트투유에서 확인하도록 하자.

   악성 미분양 (준공 후 미분양)이 아니라면 미분양을 잘 노리면 시세차익 기대 가능하다.

   확신이 있다면 프리미엄이라도 얹어서 분양권에 투자한다.(프리미엄보다 평당 가격을 주변과 비교한다)

   부동산에서 가장 중요한 것은 주변 공급 상황이다. 매수 시점 주변 공급과 매도 시점 공급 다 확인한다.

   

※ 기초 설명 지식

• 부동산 공급 물량 확인 사이트 : 부동산 114, 닥터아파트,KB 부동산 통계정보(주간 KB 주택시장동향),국토교통부 통계누리(미분양 트렌드파악)
• 국토교통부 통계누리(주택->승인통계->미분양주택현황보고->관련파일
• 유료 사이트 : GNOM, zip4, gozip
• 인구이동 사이트 : 국가통계포털 (온라인 간행물 -> 주제별 -> 인구가구 -> 국내인구이동통계)
• 학군 : 학교알리미 - 교과별 학업성취사항,  맘까페

4. 풍백

• 성공의  KEY POINT : 전세가격 상승하는 아파트를 매입한다. 상승한 전세가격으로 또 추가 매수한다.

   시계열 데이터 분석으로 전세가격이 상승하는 아파트를 주로 매입한다.

   전세가격이 상승하면 그 돈은 나의 투자금이 된다. 

   초품아( 초등학교를 품은 아파트), 지하철 등은 이미 오래전부터 있었던 것들이고 가격에 이미 반영되어있다.

   맘까페를 이용하여 실제 매입에 적합한 정보를 파악한다.

   

※ 기초 설명 지식

• 부동산 공급 물량 확인 사이트 : 부동산 114, 닥터아파트
• 부의 추월 차선이라는 책 읽기

5.보리나무

• 성공의  KEY POINT : 분양전환 매물 투자, 종자돈 저축, 협상 잘하기, 급매 물건 사기

   분양 전환 임대아파트에 투자하라. 시세보다 저렴한 가격에 매입 가능하다. (공매,현지 중개인 통해 구입 가능)

   특히 신도시 분양 전환 임대아파트는 장기적으로 올라갈 가능성이 많다. 

   그러나 분양 전한 시기가 똑같으므로 공급이 일시적으로 많아져 가격 하락이 있을 수 있다.

   싸게 사는 것보다 잘 팔릴 집을 사는게 중요하다.

   협상의 방법 : 내가 원하는 것이 뭔지 확실히 하라.

                  나의 프레임에 상대를 가둬라 ( 내가 원하는 선택지로 좁힌다), 상대의 프레임에 갇히면 멈추고 빠져나오도록하자.

                  객관적 기준으로 협상하자 (시장가격, 주변의 평당단가 등)

                  중개인을 잘 활용하자 (중개보수를 잘 챙겨드리겠다는 등)

                  창의적 협상을 한다. (매도 가격 낮추는게 불가능하면 중도금을 미리 더 드리고 잔금은 계약 만료일에 드리겠다 등)

  종자돈을 마련하기 위해 좋은 재무습관을 갖추도록 한다. ( 선저축 후지출, 노후자금 모으기, 가계부 쓰기)

5.보리나무

• 성공의  KEY POINT : 분양전환 매물 투자, 종자돈 저축, 협상 잘하기, 급매 물건 사기

   분양 전환 임대아파트에 투자하라. 시세보다 저렴한 가격에 매입 가능하다. (공매,현지 중개인 통해 구입 가능)

   특히 신도시 분양 전환 임대아파트는 장기적으로 올라갈 가능성이 많다. 

   그러나 분양 전한 시기가 똑같으므로 공급이 일시적으로 많아져 가격 하락이 있을 수 있다.

   싸게 사는 것보다 잘 팔릴 집을 사는게 중요하다.

   협상의 방법 : 내가 원하는 것이 뭔지 확실히 한다.

                  나의 프레임에 상대를 가둬라 ( 내가 원하는 선택지로 좁힌다), 상대의 프레임에 갇히면 멈추고 빠져나오도록하자.

                  객관적 기준으로 협상한다. (시장가격, 주변의 평당단가 등)

                  중개인을 잘 활용한다. (중개보수를 잘 챙겨드리겠다는 등)

                  창의적 협상을 한다. (매도 가격 낮추는게 불가능하면 중도금을 미리 더 드리고 잔금은 계약 만료일에 드리겠다 등)

  종자돈을 마련하기 위해 좋은 재무습관을 갖추도록 하자. ( 선저축 후지출, 노후자금 모으기, 가계부 쓰기)

6. 겸손

• 성공의  KEY POINT : 단독주택용지 투자(현재는 입찰방식으로 바뀜), 공매투자 (온비드)를 진행한다.

   공매투자나 경매투자나 일반 매매로 살 물건이 아니면 사지말자, 시세보다 저렴하게 사자. 매수가를 낮춰야 나중에 매도시 수익률 

   차이가 많이 난다.

   좌포의 부동산 경매 더 리치, EBS 부동산 경매 강의, 

   임대수익률 계산법 (월세 30만원-월이자 15만원) x 12개월 / (낙찰가-대출금-보증금)